TA的首页纪念FT第一次发表我的文章
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求助，为什么我的文章发表后，我就一直无法再次在FT上发言了，是被封了ID吗？可是我可以打开网页啊。没经验。
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虽然我是FT多年的忠实读者，不过我的主要目的是英文，总体立场与FT不同，被FT审核后删帖已经习惯了。也从来没想着在世界顶级的金融日报上发表文章。第一次留底稿却发现文章beiFT发表了。我对金融没有了解，我在练习使用质量工具的思维图，这篇文章是思维图的结果。
在FTchinese上有好几个评论没通过审核，今天在提交之前突然想留个底稿，就放在这里吧。也想知道别人的看法。
房地产泡沫已经不是经济问题，不能靠经济手段解决，现在他是政治问题。
以下是引用背景资料
上世纪80年代的东部沿海地区，培育出大量高净值人群花费了20年左右的时间，中西部地区通过城镇化、导入实体经济的时间，不会比东部地区更短。这还是在世界经济形势稳定、国内政策不出现大的方向性错误前提下的财富培育速度。
考虑到2013年缓解政府债务风险的是前所未有的卖地收入，考虑到2014年还有1000亿元的城投债要到期，考虑到近日国家审计署公告有四成地方债务靠卖地还债，政府不可能贸然戳破房地产资产价格这层皮，这将让中国失去缓冲，提前进入经济危机期。
要解决房地产泡沫，功夫在房地产之外。中西部城市群市场化的高速发展，东部地区率先实行现代政府组织架构、严格捍卫合法产权、控制日益恶化的污染等等，是挽回泡沫、挽回资金的必要支撑。
《南方都市报》去年年底报道，住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策，北京、上海、广州、深圳明确在列。一线城市仍是房地产调控的重要区域，说明这些城市对于各地高净值人群的吸引力不变。
这是明智的选择，在资产泡沫后期，市场总是会寻找最厚实的安全岛，国内一线城市就是国内最安全的投资地，如果一线城市的中心区域的房地产溢价下降，说明中国经济与金融已经无法支撑。冰山从外层薄弱处融化，一线城市是中心最厚的地方。
资产泡沫处于后期的另一个征兆是，越来越多的开发商与投资者将资金、项目输出到境外，这几乎是本能的套保行动。国内最重要的投资品市场房地产所面临的压力越来越大，无房产税、无投资信息的时代即将过去，趁着人民币大幅升值、资产仍在高位购入境外发达国家的资产，是经济理性人的自然选择。不仅李嘉诚先生在这么做，重要的开发商几乎都在境外开疆拓土。笔者身边开修车店的朋友，也在认真阅读移民须知。
以下是我的回帖
解决房地产泡沫，功夫在房地产以外。出现两个现象时，说明情况好转，房地产泡沫不会崩盘反而会被做实：第一，新的城市群、三四线城市的经济回升，带动当地房地产市场的健康发展;第二，国内高净值人群不再转移财富，转而在国内创造财富、在国内消费投资。做到这两点，需要强有力的改革推手。
房地产泡沫的产生最初应该是经济领域的问题，不过到了2005年以后政府加入，已经把经济问题政治化，现在，房地产泡沫已经是用经济问题绑架政治了。房地产泡沫更主要是政治问题。
这个政治问题的主力对手是地方政府与中央政府，参与方是房产商，投机地产投资者，银行。
土地招拍挂开始后，在地方政府与开发商之间很快形成了一种共同扩大收益总额后在内部分配收益比例的合作竞争模式，房产商负责分析可能的市场总量，地方政府根据市场总量推算保持饥饿营销所需要的供给量，并极力打压其它可能的土地供给者，主要是集体土地和集资建房活动以保证供给总量不增加。
最初中央政府是默许和无声的支持地方政府。随着多年来高净值人群改善型需求得到满足后消失，房地产走入投资导向，推高了泡沫，出于平稳发展和国家调动投资方向的需要，国家开始打压地方政府与开发商的联合体，遭到了联合体的激烈反抗，国家出动的兵力是政策和官员问责，联合体出动的兵力是产业萧条和财政收入的地方分配比例。银行作为一个参与方是被动的角色，前期被迫提供住房贷款扶植房地产，后期泡沫出现被迫协助联合体对抗中央以防止坏帐，但却没什么话语权，既希望房价保持增长提高抵押物帐面总资产，又希望降低房产贷款的业务份额，可惜前者与中央的企图相违背，后者又受到地方政府的威胁，只能在两者之间平衡。
联合体与中央的对抗通过房地产调控这种手段进行了拉锯战，战争的结果是联合体获胜，通过战争红利扩大了自已的话语权。这场战争持续时间长耗尽了国家实力，把民间积蓄搜刮倒了联合体手中，导致中央政府威信丧尽。不得不面对越来越多的联合体采用同样的方式对抗中央，变成了中央与诸侯的战争。
泡沫的存在有利于联合体不利于中央，联合体对民众财富的瓜分不必与中央分享，中央没从泡沫中获益反倒需要对日益增长的民众不满负责，对民间投资导向与国家发展战略违背负责，变成了被经理人联合体威胁的股东。
随着时间推移，泡沫越来越大，现在已经到了民间无力维系的阶段，幸好货币是信用货币，把天量货币投放到房地产市场会变成沉淀下来的死币，对其他领域冲击小，于是战争双方在此停战。缓慢消化泡沫。
这时，联合体中的开发商开始出现退出联合体的情况，高净值人群和投机者也开始退出战场，他们投资海外了，这片新大陆却不是中央与诸侯的控制范围。缓慢消化泡沫的战略出了问题，中央与诸侯痛苦不堪，战争中的军火商和债务人要跑了。中央和诸侯挡不住逃跑。
怎么办，这是中央与诸侯面临的问题，是政治问题不是经济问题。
如同所有的战争都起源于经济利益，不能打败对手的时候只能政治解决，现在是考验中央和诸侯政治决断的时候了。中央和诸侯如果能达成一致，加上双方迫使银行听命，则房价短期保持微涨和微跌的动态波动，提高已经投资房产人员的退出障碍，长期来讲房价稳中趋降。银行则根据房价波动幅度通过贷款利息和贷款手续配合这一战略的实现。
房价应该会在一个高价位低成交的壮况下持续一段时间，消化部分泡沫后放大波动幅度，然后在较低的价位放大成交量，再缩紧贷款维持这个价位，如此循环，消化泡沫。
房价的变化取决于消费者的信心，消费者对房价的信心混乱才导致资本运作的空间。现在运作资本的是地方政府和中央政府，这已经变成了政治问题。
不要听信什么专家教授的市场分析行业分析，那是造成混乱给资本运作留出空间。也许有有良心的专家教授，但是我们无法识别。
我相信影响房价的决定因素是 中央与地方的博弈，政策才是决定因素。
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虽然我是FT多年的忠实读者，不过我的主要目的是英文，总体立场与FT不同，被FT审核后删帖已经习惯了。也从来没想着在世界顶级的金融日报上发表文章。第一次留底稿却发现文章beiFT发表了。我对金融没有了解，我在练习使用质量工具的思维图，这篇文章是思维图的结果。
在FTchinese上有好几个评论没通过审核，今天在提交之前突然想留个底稿，就放在这里吧。也想知道别人的看法。
房地产泡沫已经不是经济问题，不能靠经济手段解决，现在他是政治问题。
以下是引用背景资料
上世纪80年代的东部沿海地区，培育出大量高净值人群花费了20年左右的时间，中西部地区通过城镇化、导入实体经济的时间，不会比东部地区更短。这还是在世界经济形势稳定、国内政策不出现大的方向性错误前提下的财富培育速度。
考虑到2013年缓解政府债务风险的是前所未有的卖地收入，考虑到2014年还有1000亿元的城投债要到期，考虑到近日国家审计署公告有四成地方债务靠卖地还债，政府不可能贸然戳破房地产资产价格这层皮，这将让中国失去缓冲，提前进入经济危机期。
要解决房地产泡沫，功夫在房地产之外。中西部城市群市场化的高速发展，东部地区率先实行现代政府组织架构、严格捍卫合法产权、控制日益恶化的污染等等，是挽回泡沫、挽回资金的必要支撑。
《南方都市报》去年年底报道，住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策，北京、上海、广州、深圳明确在列。一线城市仍是房地产调控的重要区域，说明这些城市对于各地高净值人群的吸引力不变。
这是明智的选择，在资产泡沫后期，市场总是会寻找最厚实的安全岛，国内一线城市就是国内最安全的投资地，如果一线城市的中心区域的房地产溢价下降，说明中国经济与金融已经无法支撑。冰山从外层薄弱处融化，一线城市是中心最厚的地方。
资产泡沫处于后期的另一个征兆是，越来越多的开发商与投资者将资金、项目输出到境外，这几乎是本能的套保行动。国内最重要的投资品市场房地产所面临的压力越来越大，无房产税、无投资信息的时代即将过去，趁着人民币大幅升值、资产仍在高位购入境外发达国家的资产，是经济理性人的自然选择。不仅李嘉诚先生在这么做，重要的开发商几乎都在境外开疆拓土。笔者身边开修车店的朋友，也在认真阅读移民须知。
以下是我的回帖
解决房地产泡沫，功夫在房地产以外。出现两个现象时，说明情况好转，房地产泡沫不会崩盘反而会被做实：第一，新的城市群、三四线城市的经济回升，带动当地房地产市场的健康发展;第二，国内高净值人群不再转移财富，转而在国内创造财富、在国内消费投资。做到这两点，需要强有力的改革推手。
房地产泡沫的产生最初应该是经济领域的问题，不过到了2005年以后政府加入，已经把经济问题政治化，现在，房地产泡沫已经是用经济问题绑架政治了。房地产泡沫更主要是政治问题。
这个政治问题的主力对手是地方政府与中央政府，参与方是房产商，投机地产投资者，银行。
土地招拍挂开始后，在地方政府与开发商之间很快形成了一种共同扩大收益总额后在内部分配收益比例的合作竞争模式，房产商负责分析可能的市场总量，地方政府根据市场总量推算保持饥饿营销所需要的供给量，并极力打压其它可能的土地供给者，主要是集体土地和集资建房活动以保证供给总量不增加。
最初中央政府是默许和无声的支持地方政府。随着多年来高净值人群改善型需求得到满足后消失，房地产走入投资导向，推高了泡沫，出于平稳发展和国家调动投资方向的需要，国家开始打压地方政府与开发商的联合体，遭到了联合体的激烈反抗，国家出动的兵力是政策和官员问责，联合体出动的兵力是产业萧条和财政收入的地方分配比例。银行作为一个参与方是被动的角色，前期被迫提供住房贷款扶植房地产，后期泡沫出现被迫协助联合体对抗中央以防止坏帐，但却没什么话语权，既希望房价保持增长提高抵押物帐面总资产，又希望降低房产贷款的业务份额，可惜前者与中央的企图相违背，后者又受到地方政府的威胁，只能在两者之间平衡。
联合体与中央的对抗通过房地产调控这种手段进行了拉锯战，战争的结果是联合体获胜，通过战争红利扩大了自已的话语权。这场战争持续时间长耗尽了国家实力，把民间积蓄搜刮倒了联合体手中，导致中央政府威信丧尽。不得不面对越来越多的联合体采用同样的方式对抗中央，变成了中央与诸侯的战争。
泡沫的存在有利于联合体不利于中央，联合体对民众财富的瓜分不必与中央分享，中央没从泡沫中获益反倒需要对日益增长的民众不满负责，对民间投资导向与国家发展战略违背负责，变成了被经理人联合体威胁的股东。
随着时间推移，泡沫越来越大，现在已经到了民间无力维系的阶段，幸好货币是信用货币，把天量货币投放到房地产市场会变成沉淀下来的死币，对其他领域冲击小，于是战争双方在此停战。缓慢消化泡沫。
这时，联合体中的开发商开始出现退出联合体的情况，高净值人群和投机者也开始退出战场，他们投资海外了，这片新大陆却不是中央与诸侯的控制范围。缓慢消化泡沫的战略出了问题，中央与诸侯痛苦不堪，战争中的军火商和债务人要跑了。中央和诸侯挡不住逃跑。
怎么办，这是中央与诸侯面临的问题，是政治问题不是经济问题。
如同所有的战争都起源于经济利益，不能打败对手的时候只能政治解决，现在是考验中央和诸侯政治决断的时候了。中央和诸侯如果能达成一致，加上双方迫使银行听命，则房价短期保持微涨和微跌的动态波动，提高已经投资房产人员的退出障碍，长期来讲房价稳中趋降。银行则根据房价波动幅度通过贷款利息和贷款手续配合这一战略的实现。
房价应该会在一个高价位低成交的壮况下持续一段时间，消化部分泡沫后放大波动幅度，然后在较低的价位放大成交量，再缩紧贷款维持这个价位，如此循环，消化泡沫。
房价的变化取决于消费者的信心，消费者对房价的信心混乱才导致资本运作的空间。现在运作资本的是地方政府和中央政府，这已经变成了政治问题。
不要听信什么专家教授的市场分析行业分析，那是造成混乱给资本运作留出空间。也许有有良心的专家教授，但是我们无法识别。
我相信影响房价的决定因素是 中央与地方的博弈，政策才是决定因素。
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